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    房屋質量
    幾個常見房產維權問題的處理 時間;2013-05-09 15:27:22 來源:   點 擊:    評論數: 0

        幾個常見房產維權問題的處理
      買房最怕開發商的陷阱,一旦陷入各種房產糾紛之中,購房者就會麻煩不斷。那么如何防范各種購房糾紛呢?針對常見的房產買賣爭議,本文收集一系列相關案例,希望通過部分案例的分析、點評,為購房者提供一個可參考建議和幫組。
      房屋質量問題
      案例:2007年9月底交房時,北京某別墅項目眾多房屋出現了“房頂和墻壁多處漏水,地下室一片汪洋,被挖出來的電線套管銹跡斑駁、腐蝕嚴重,下沉式庭院雨水倒灌……”等一系列質量問題,小區內90余棟別墅幾乎沒有不滲漏的。開發商在給業主的公開信中就屋面及地下室滲漏等問題向業主道歉,由于施工質量差,總包單位已經被開發商清理出現場,但已經裝修入住的業主損失慘重……
      在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題,房地產開發企業應當履行保修義務,并對造商成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞,房地產開發商不承擔責任。
      以北京為例,在北京建委出臺的《住宅工程質量分戶驗收控制要點》中規定,全市全面推進新建住宅分戶驗收制度。住宅工程質量分戶驗收出現不合格的,建設單位不得組織單位工程竣工驗收。住宅工程竣工驗收復核發現驗收條件不符合相關規定、分戶驗收記錄內容不真實或存在影響主要使用功能等重大質量問題時,應終止驗收、責令改正,符合要求后方可重新組織驗收。
      開發商向購房者交付房屋時提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,并不意味著他可以在交付房屋后據此而不承擔因房屋質量等問題引起的責任。業主可以依據《住宅質量保證書》在保修期內,就與開發商約定的保修范圍、保修責任,要求開發商承擔維修義務。
      如果開發商不履行應盡的維修義務,或雖履行義務但購房者不滿意的,可以向所在城市的建設工程質量管理部門投訴,如因維修造成交付時間延遲,購房者可要求按合同約定要求賠償。經反復維修仍存在嚴重質量問題,可以通過協商退房,或通過司法途徑解決。
      樂居工作室小貼士:在房屋質量出現問題時候,需要分清楚責任主體,而不能僅僅都是物業公司的問題,利益問題要分清。
      延期交房
      案例:按合同規定,重慶某知名小區開發商應在2008年10月31日向業主交房,但因前期拆遷遇到釘子戶、施工過程中又遭遇資金缺口等問題而影響了工程進度,當小區內部“水、電、氣等均已準備好,電梯、監控等硬件設備已開始運行,物業、保安、保潔等服務人員也已上崗”后,開發企業之間又因經濟糾紛互相扯皮,其中一方拒不辦理最后的手續,導致200多位小區業主至今無法入住。
    對于逾期交房違約問題,購房合同第十三條明確約定:逾期超過30日后,買受人有權退房。買受人要求繼續履行合同的,合同繼續履行,自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止,出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金,并于該商品房實際交付之日起7日內向買受人支付違約金;
      第二是不退房,購房人有權要求開發商支付自合同交房日期起至實際交房期限的逾期交房違約金,每日按總房價款的萬分之二支付,開發商應將違約金支付給購房人,否則逾期按人民銀行逾期貸款利率支付罰息。
      物業管理爭議
      案例:南京某樓盤在售房時開發商承諾物業管理費為0.6元每平方米,有24小時熱水等配套服務,且寫進了購房合同,但入住近1年了,24小時熱水等配套沒有落實,物業管理費反而漲到0.8元每平方米。物業管理公司表示,開發商承諾與自己無關,收費是依據有關標準確定的,而開發商則稱物業管理已移交,自己無權過問。后小區業主重新選聘了物業公司,前物業公司在撤離時,對300萬元左右的物業管理啟動經費既沒移交,也沒交代使用情況和去向,業主對此非常不滿,將該物業管理公司告上法庭,以尋求通過法律途徑解決糾紛。
      物業管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關系,前者是買賣合同關系,后者是服務全同關系。這兩種合同關系雖然在主體方面有些重合,比如購房的往往就是住戶,而賣房的開發商也可能又承擔了物業管理者的角色,但兩種合同的關系是獨立的。開發商無權將有關物業管理的條款直接寫入售樓合同中,應當由物業管理公司直接與購房客戶簽訂協議。但在售房前,開發商可以與物業管理公司簽訂前期物業管理協議,售樓時向購房者作出必要的說明。如果開發商在購房合同中承諾了物業管理條款、內容,而購房客戶認為自己是受誤導而簽約的,房客可以要求撤銷購房合同,雙方退房退款;如果客戶因此遭受損失,還可以提出索賠。物管啟動性經費去向不明是很多小區存在的問題,《物業管理條例》的出臺,也為業主提供了有力的法律依據。根據相關規定:居住小區物業管理的啟動性經費由該居住小區的開發建設單位按照建安費2%的比例,一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業。文件規定,該經費和大、中修費等費用要納入公共維修基金,并列入產權人賬戶名下,業主可要求物業公司公示明細。
      廣告宣傳不實
      案例:重慶的王小姐是一個運動愛好者,平時經常外出鍛煉,在選房時特別注意樓盤配套運動設施,某樓盤的宣傳資料稱交通方便、價格實惠,并且將在小區內建設“運動樂園”,吸引了王小姐,經過考察后王小姐與該樓盤開發商簽訂了《重慶市商品房買賣合同》。但開發商宣傳的“運動樂園”并沒有建立起來,并在“運動樂園”的位置上建設其他設施。“運動樂園”的網絡宣傳資料仍在,王小姐感覺自己受騙,即保留開發商網上宣傳材料,準備通過法律途徑維權。
        《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條:商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍 內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買 賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。由于互聯網上的資料可以隨時修改或者刪除,因此對互聯網上留存的證據進行及時、完整的收集和保全是至關重要的,它決定著訴訟當事人的訴訟請求或者抗辯理由是否有依據,是決定訴訟成敗的關鍵。而其他情況下保留廣告宣傳不實的證據,對維護購房過程中購房者利益同樣也非常重要。

     

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