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    公攤面積怎么算? 時間;2013-05-10 14:09:51 來源:   點 擊:    評論數: 0     在買房時會多分擔其他人的公攤面積嗎?”“戶型大小差不多,為什么一期和二期的公攤面積會有那么大的出入呢?”“房子要拆遷,在計算拆遷費時是否包括公攤面積?”
                                
        最近樓盤交房的多了,“公攤面積”倒成了最讓人糊涂的問題。對買房子的人來說,在同等單價的前提下,使用面積越大,就越合算,反之則虧,這筆賬誰都能算得明白。
                               
        而目前市面上房子的買賣,一般都是以建筑面積來說話。一般來說,房子的建筑面積由兩部分組成,即套內建筑面積和公共部位與公用房屋分攤建筑面積(以下簡稱公攤面積)。套內建筑面積由三部分組成,即套內建筑面積等于套內使用面積加套內墻體面積再加陽臺建筑面積。
                                
        光聽這些名詞已經頭暈,自己再去較真地計算一遍有多困難就可想而知。于是,有人說了,按使用面積來銷售不是省事多了嘛。爭議由此而起,有關人士認為,如此算法,公攤面積也并非白送!

        1疑問:公攤面積怎么算出來的?
                               
        問題1:當初所簽購房協議是112.84平方米的房子,現在拿到的住房通知書上的是112.86平方米。其中公攤面積是14.12平方米。這公攤面積是怎樣計算出來的?

        解釋:公攤面積的計算有章可循。
        (1)共有建筑面積的內容包括:電梯井、管道井、樓梯井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等。以及為整幢服務的公共用房管理用房的建筑面積,以及水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分割墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。
        (2)共有建筑面積的計算方法;整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套內建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用的地下室,車棚,車庫,為多幢服務的警衛室,管理用房,以及人防工程等建筑面積。即為整幢建筑物的共有建筑面積。
        (3)共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元,按以下計算公式:
    每套房的公攤面積=本幢樓的共有建筑面積÷本幢樓套內總面積×每套房套內面積。
       
        問題2:雖然買的是小區第一期的房子,但戶型大小和后期其他戶型也差不多。公攤面積怎么會有較大出入呢?
                               
        解釋:出現同一小區,不同期房公攤面積的不同。一般情況下是正常的。公攤面積計算因樓而異,住宅樓的公攤面積計算應以幢為單元。國家有明確的條文規定。由于建筑的各異,不同幢的公攤面積會有較大不同。

        問題3:在買房時會多分擔其他人的公攤面積嗎?會出現有的人和房地產商關系好而少分或不分攤公攤面積嗎?

        解讀:公攤協議一視同仁,公攤協議必須遵守一視同仁原則。具體表現在房地產商和某購房者達成的購房協議不得損害另一購房者的利益。不得把某購房者應該分擔的公攤面積分攤到其他消費者名下。
                               
        問題4:產權證上房屋的建筑面積是66平方米。公攤面積是9平方米,F在房子面臨拆遷。在計算拆遷費時是否包括公攤面積?

        解釋:公攤面積屬于建筑面積范疇。拆遷補償在計算面積時是以房產證上的建筑面積為標準的,而建筑面積包括室內面積和公攤面積,因此拆遷補償包括公攤面積。

        2爭議 按建筑面積還是按使用面積算?

        有人建議用使用面積代替建筑面積
        打算買套房在蘇州安家的章先生對買房時的計價方法提出了疑問。他說,前不久他看中了高新區一處樓盤,開發商是以120平方米的建筑面積來計算房價的。他當時就對此提出疑問:“這個面積準確嗎?”于是,開發商拿出房屋圖紙給他看,可是面對著如此專業的建筑構圖,章先生實在是有點眼花繚亂。其實,碰上這種問題的購房者還真不少。為此,章先生建議道,能否用使用面積計價來代替建筑面積計價。
        章先生認為,用使用面積計價的優點在于便于購房者測量、核對,購房者一關上門就能用尺把房子的使用面積量個清楚。章先生介紹說,現在一些地方已經實行使用面積計價的辦法,購房者能自個兒輕輕松松地把面積量個清楚,在購房時,心里再不會是一筆糊涂賬了,買賣雙方都弄個明白,何樂而不為?而這也令一些不法房產商的“小動作”無機可乘。
        主管部門回答三種選擇具有可操作性
        章先生的建議是否可行呢?記者采訪了市房屋局的有關負責人,該負責人表示:這種建議具有可操作性。
                               
        據該負責人介紹,理論上來說,購房者可在3種計價辦法中任意選擇:以使用面積計價、以建筑面積計價、以成套房子計價。其中,套內面積是指,把門關上后的這一整套房子的面積,包括過道、廚房和衛生間等;使用面積是指,比套內面積范圍小,不包括過道、廚房和衛生間等,僅指臥室、客廳等;建筑面積是指,比套內面積范圍大,包括門外走廊、共用部位等的測算面積。
    專家認為按建筑面積算更有保障
                               
        業內人士認為,以建筑面積計價對消費者可能更有保障。“房子的價值其實是由整個建筑構成的,它應該包括公用部位的設施等等。一味追求使用面積而不顧及整棟建筑的情況,對購房者也有危害。”此外,對于“暗箱操作”的說法,業內人士認為這一說法并不準確,因為所有房產商的建筑面積并不是自己說了算的,都須經過權威部門的檢測。所以從理論上來說,應該是可信的。

        3 揭秘公攤面積不會白送

        “總價其實不變,或者變化很小,只是用了一個概念,買房人并不實惠。”說起以使用面積銷售,一位來自上海的開發商道出了其中的奧妙。
        這位開發商表示,如果現在將按建筑面積售房改為按使用面積售房,這種變化對于大多數開發商來說,僅僅是變換了“度量衡”的標準,就像以前賣布按“米”計量,現在按“尺”計量了。兩種算法雖然在住宅單價計算上存在明顯差異,但是同一套住宅按使用面積計價,計算出的總房款應該相當于按建筑面積計價得出的結果。舉個例子來說,一套商品住宅,以前單價計算辦法是按照建筑面積執行,以建筑面積61平方米的戶型為例,售價是每平方米5300元,按原規定計算總價為32.33萬元,如果按使用面積來計算,只要適當提高單價,仍能得出總價32.33萬元。
        “商品房銷售按使用建筑面積計算不等于白送公攤面積。”一家專業房地產代理公司負責人陳先生告訴記者,以使用面積計價,并不意味著購房人放棄了共用建筑面積分攤,而是將可以分攤的共用建筑面積計算隨著使用面積權利份額一并轉讓。這樣從商品房單價上看,表面上是房價上漲了,但由于計價面積減少了,購房人實際承擔的總房款并沒有變化,實際上公攤面積的錢也已經包含在房價之中。陳先生還特別強調,在北京等地的操作經驗中,即使按使用面積售房,在購房合同中仍然要寫明公攤面積,因此,按使用建筑面積售房并不影響購房人對公共面積部分設施的使用。
        采訪中,記者發現,開發商不贊成按“使用面積”售房的理由還有如下幾點:法律沒有規定按使用面積銷售;產權登記是按建筑面積進行登記的;物業管理費等其他費用也是按建筑面積收取的;標準合同沒有寫明;如果按使用面積購買房屋,則可能使開發商降低公攤面積的數量,使消費者居住環境受到影響。
        對此,一家律師事務所秦律師認為,開發商的上述理由站不住腳,理由是:政府并沒有在面積選擇方式上有禁止性的規定;可將建筑面積用于產權登記,以符合政府規定;收取物業費時,可以測算一個成本,然后按使用面積分攤;標準合同雖只提供了一個范本,但沒有禁止大家簽訂補充合同,如果雙方按使用面積銷售,完全可以通過補充協議來完成;消費者不光購買使用面積,還要考慮到環境因素,降低環境質量與使用面積銷售之間沒有必然聯系。
        對于開發商為了增加使用面積,會不會減少公共面積,業內人士認為,理論上說確實存在這種可能。但隨著樓市競爭越來越激烈,購房人越來越成熟,社區配套服務和設施也已成為購房人的關注點,配套和公共部分的品質將是目前各個樓盤吸引購房人的新賣點。大多數開發商都不會為了增加使用面積,增加一點“小”利益,而砸了自己的牌子,失去“大”利益。

        4 調查以使用面積計價弊多利少

        目前樓盤銷售基本不按使用面積計價,市房管部門認為,主要基于以下幾個方面考慮:
                               
        1.便于和目前的產權登記制度銜接。目前產權登記中只有建筑面積,產權證及產權登記檔案中沒有使用面積。如果以使用面積計價,勢必要調整房屋測量及產權管理的一系列規定。
        2.以套內建筑面積計價已經達到了按使用面積計價希望達到的目的。購房者希望以使用面積計價,主要目的就是希望自己拿到鑰匙后可以方便地丈量。根據規定,成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺面積三部分組成。從上述規定可以看出,套內建筑面積與使用面積的區別只在于是否計算套內墻體面積和陽臺面積。因此,如果使用面積可以丈量,只要增加陽臺面積和套內墻體面積,同樣可以計算出套內建筑面積。對輪廓線較規則的套型,在實際丈量中,套內建筑面積的丈量也比使用面積的丈量更方便、更準確。
        3.盡管使用面積能表現房屋的功效,但消費者買房更為關注的是自己的權益。而消費者擁有的房屋財產權是由兩部分組成的:一部分是獨立產權,以套內建筑面積的形式表現;一部分是共有產權,以分權后的共有建筑面積的形式表現,兩者不能分離。從長遠來講,消費者購買房屋,轉化為固定資產,既會關心使用功能,也會關心資產的價值量。使用面積不能表現共有產權,也不能表現全部的財產權益。因此,以使用面積計價不利于表現產權人的權益。                         
        4.在目前房屋測繪不能及時配合的情況下,以使用面積計價不可行。使用面積丈量必須在室內裝修之前,只要進行了室內裝修,使用面積就無法測量。隨著住房消費主體變化和住房消費者消費需求水平的提高,精裝修交付比例將會越來越高,精裝修交付住房使用面積很難測量。                       
        5.就國外的普遍做法來看,許多國家或地區采取相當于我國的按套或按套內建筑面積計價的方式計算房價款,很少有按使用面積計價的。                   
        6.就房屋建設的規范及技術標準來看,按使用面積計價,會導致房地產開發企業在房屋建設中盡可能減少套內墻體面積和套內陽臺面積。減少套內墻體面積可能對商品房的使用安全和使用壽命造成影響;減少套內陽臺面積可能對商品房的外觀和使用功能造成影響。
        7.就商品房計價方式的數量來說,不宜太多。再增加一種與套內建筑面積計價方式較類似的計價方式,易造成計價方式的混亂。

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