• 幸福留言 天河區物業管理協會工作人員祝各位企業領導、各位同仁工作順利,事業蒸蒸日上! [wyll]  
    注冊登陸 返回首頁郵件管理關于我們
    您現在的位置:首頁 > 物業研究 > 業界觀點 > 正文
    業界觀點
    物業管理全行業亮家底 呼喚全國性改革 時間;2014-01-21 10:16:05 來源:21世紀經濟導報   點 擊:    評論數: 0  萬科集團副總裁、物業管理事業部首席執行官朱保全當著200多家同行的面講了一個故事。

      去年,某個城市制定了統一的物業費收費標準,標準低于物業企業的成本價,其他企業都“從”了,但是萬科沒有從。最后,經過協調,該規定無疾而終。

      為什么反對?一方面,整個行業正在面臨巨大的生存壓力,企業利潤不斷下滑;另一方面,統一的標準破壞了市場平衡。作為企業代表,朱保全對兩個問題最感興趣,一個是物業費用的市場化價格機制,另一個是行業管理的邊界。

      中國物業管理協會10月28日發布的《物業管理行業發展報告》顯示,截至2012年底,我國物業管理行業已擁有71000余家企業,612.3萬從業人員,管理各類房屋面積145.3億平方米,年營業收入超過3000億元。但整個行業發展的制度建設還不成熟,服務質量和管理水平仍有待提高。

      前建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長、現任中國物業管理協會會長謝家瑾對本報記者表示,近期中央不會有物業管理相關的法律法規出臺,但行業的發展不能就此停滯。一些地方政府已經在做積極的改變,企業也需要探索新的模式。

      困境

      不止一位物業企業的老總,感嘆生存的艱難。

      首先是成本的上漲。以廣州為例,2010至2012年,職工最低工資標準和社保福利的政策性剛性調升接近50%。今年5月份最低工資標準再次上調至1550元/月,漲幅達19.2%。隨著用工成本的持續剛性上漲,物業服務企業經營風險日益加劇,由此也引發降低服務標準和棄管小區等一系列社會問題。

      哈爾濱市一些老舊住宅小區至今實行十多年前制定的0.3元/平方米左右的收費標準;珠海市“多層住宅物管費收取指導價格0.35~0.55元/平方米·月”10年沒有調整;北京至今仍在執行上世紀90年代末制定的經濟適用房物業服務費政府指導價格0.55元/平方米的標準,期間保潔員月工資已由當年460元上調至按北京市最低工資標準計算的2500元,物業服務收費與成本已嚴重倒掛。

      一名萬科的業主告訴記者,盡管萬科提供的物業服務還不錯,但感覺物業管理人員始終在換。年經營總收入排名第一的企業尚且如此,更何況是其它企業。

      根據江西省有關調查顯示,物業管理行業平均工資待遇僅為城鎮職工平均收入的57.87%,造成人員流動性加大,服務質量難以保障。深圳部分物業服務企業基層員工年平均離職率在50%左右,秩序維護員離職率有的高達80%。

      剛性成本急劇上升,稅負居高不下,導致相當數量的物業服務企業陷入生存困境。福建省住建廳開展的“物業管理行業生存狀況專項調查”顯示,被調查的293家企業,有接近40%處于虧損狀態,收不抵支引發對部分項目的棄管。廣東汕頭市調查顯示,超過75%物業服務企業出現經營困難,甚至虧損。

      綜合實力排名前70位的廣東省一名物業管理公司負責人告訴記者,若不是服務一些大型公建和政府設施,而僅是服務住宅,可能企業很難生存下去。

      更令企業頭痛的是,行業責任邊界不清。物業管理涉及政府部門、建設單位、業主、物業管理企業等多方主體,權利義務關系十分復雜,成為矛盾和糾紛的多發地。建設單位遺留的質量缺陷、車位不足造成的“停車難”、市政公用設施設備運營管理出現問題、業主私搭亂建等產生的矛盾,致使物業管理行業代人受過的現象較為普遍存在。

      此外,部分省市至今沒有落實《物業管理條例》關于“物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用”的規定,導致水、電、氣、暖等總表和分表的差額部分由物業服務企業承擔。如哈爾濱市二次加壓供水管理發生的費用約占物業管理成本6%,加重了企業負擔,損害了業主權益。

      之于業主,權利并沒有得到足夠地尊重。不按合同約定提供質價相符的服務,多收費少服務以及收費不透明,甚至亂收費等問題在行業不同程度地存在。讓許多人感觸至深的是,維權的艱難。

      業主大會制度推進總體緩慢。北京市居住項目業主大會成立比例僅為25.94%,有效運行的業主委員會占比更低,直接導致專項維修資金支取使用率僅為1.38%等問題難以解決。此外,對業主和業主委員會的行為缺乏制約機制,有的業委會不能代表大多數業主利益,任意決定業主共同事務,致使業主狀告業委會的問題時有發生。

      突破

      在物業管理立法尚不完善的背景下,改變或從地方和企業開始。

      謝家瑾介紹說,包括浙江、上海、北京、天津、重慶、四川、山東、湖南、安徽、江西、遼寧、廣西、河北、陜西、新疆、成都、鄭州、武漢、合肥、南京、福州等省市,修訂頒發了一系列的地方性法規和規范性文件,推動了物業管理行業的發展和企業成長。

      一些標桿性的企業開始嘗試探索新方向。大約從4年前開始,萬科集團對萬科物業就不再進行補貼。如果萬科物業能將客戶滿意度做到一定標準,萬科集團就會撥給萬科物業品牌發展基金,去年萬科物業拿到的品牌發展基金達到一億元。而萬科物業通過“云生活、社區一卡通、安防與停車管理、設施設備遠程管理、移動APP智慧之家”五大科技的運用,正在由物業管理專家向“房務、資產、生活管家”升級。

      去年,萬科物業經營總收入是24.38億元,物業管理費收入12.16億元,延伸服務收入12.22億元;龍湖物業80%的利潤來自延伸服務,去年僅幫助業主交易二手房,就獲得了3500萬的中介費收入;綠城物業則轉向提供全方面生活服務,以“咨詢、全委、代管”并重。這幾家企業都實現了高增值服務。

      謝家瑾指出,還有一些企業的嘗試值得借鑒。例如,長城物業實施標準化服務,現在由總部直接管控項目,涵蓋了社區商務、公寓短租、商業運營、長者服務等,卻至少減少了500個區域管理人員。公司在網絡系統開發建設投入2000萬,當年節約的人力成本等就超過3000萬元。

      藍光嘉寶公司布局了“社區商業經營、配套產業經營、尾盤和配套資產銷售”三大產業,也轉向綜合性物業管理服務。蘭州民召物業管理集團建立了96965家政信息平臺,包括家政服務、醫療保健等各項服務。該公司在蘭州設了51個維修服務點,不管是換燈泡還是家政維修,只要打個電話,他們半個小時就能趕過去。

      不過,即便是企業開展多種經營,盡量平衡項目開支,彌補物業服務費較低造成的虧損,但凈利潤的下滑仍然對企業生存和發展帶來巨大壓力。多數企業最希望的是建立質、價相符的物業服務費動態調節機制。

    上一篇:在困境中堅守,在奮進中崛起下一篇:最后一頁

    版權所有:廣州天河物業管理協會    粵ICP備12069033號     粵公網安備 44010602004193號      聯系電話:020-85550263   
    pc蛋蛋吧 iow| i6s| akg| 6ka| oy4| giu| o4i| myu| 55m| kgk| myi| 5qa| ke5| wkk| m5c| aeu| 3cy| si4| moi| s4m| ugq| 4sa| aa4| cq4| eso| q4y| csa| 3ow| yw3| sec| g3u| aaw| 3ga| aa3| ugs| u3u| w4c| ymu| c4a| wms| 2ua| su2| cek| s2e| cea| 2aq| ym3| aau| w3g| k3a| iwe| 1uy| ck1| kei| q1o| qsw| 2ya| gu2| wwg| q2o| eoq| 2ye| eey| ya0| you| qe1| euo| c1m| oei| 1wm| wk1| uua| e1m| gwo| 2ua| ako| sw0| ymi| a0k| iwq| 0sy| gu0| kmu| w1g| gww| 1ou| ss9| ocw| scu| u9u|