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    其它研究
    多種方式應對業主違約行為 時間;2013-05-09 14:55:44 來源:   點 擊:    評論數: 0

        在物業的服務和管理中,較難解決的是由于一部分業主自律不夠而引起的一些傾向性問題,主要有:破壞物業外觀環境,如亂建、亂種、亂養、亂貼(小廣告)、亂高空懸物、亂封(封閉陽臺)、亂安(安太陽能、曬衣架、防盜窗)、亂扔(垃圾、雜物);不按規定裝修,直接影響房屋的結構和使用功能,危及安全,引起糾紛;以種種理由拖欠,甚至不交管理費等。上述這些現象,雖然是少數業主的個別行為,但如不加以制止和糾正就會像瘟疫一樣傳遍園區,到頭來集中整改則費時費力,甚至會影響到物業管理公司的生存和發展。
      多年來,筆者所在公司在為業主提供優質服務的同時,比較注意加強對業主違約行為的管理,既維護了大多數業主的利益,又促進了物業管理水平的提高。目前,公司所管轄的小區(大廈),均已進入國家、省優秀示范小區(大廈)的行列,業主對園區的滿意度均達到95%以上,物業管理費的收繳率均達到90%以上。結合工作實際,在對業主違約行為的管理方面,主要做法是:
      堅持正面引導,增強業主履行《業主公約》的自覺性
      從思想教育入手,正面引導業主自覺遵守物業管理法規及《業主公約》,是防止和克服少數業主違約行為發生的有效方法。
      一是加強法規宣傳。筆者所在公司把辦好《物業報》作為宣傳物業管理法規的主陣地,各園區利用宣傳畫廊、板報、告示、慰問信、文藝演出、業主會議等形式和時機,深入宣傳物業管理法規和相關知識,使業主認識到,自己既有享受物業管理公司提供服務及參與管理的權利,又有遵守物業管理法規、《業主公約》及相關規定的義務。
      二是營造守約氛圍。物業管理公司在每個園區業主中,選出業余宣傳報導和守約監督員,協助管理人員對小區范圍內遵守《業主公約》的情況進行監督檢查,對好人好事進行及時報導和宣傳,在公司《物業報》上進行刊登,形成了好人好事有人夸,違章行為人人抓的氛圍。
      三是借助“東風”造勢。結合大連市創建文明城市活動,規范和提升小區的秩序建設。胡錦濤同志“八榮八恥”的講話發表后,公司聯系街道、居民委在小區廣泛開展了學習踐行“八榮八恥”的活動,大連市在筆者所在公司管理的“星海人家”小區召開了“八榮八恥”教育進入小區、家庭現場會,進一步增強了廣大業主“愛祖國、愛大連、愛小區”的意識,提高了履行《業主公約》的自覺性。如以前有的業主遛狗、對狗排出的糞便不做任何處理,污染了小區環境衛生,而現在遛狗的業主出門都帶衛生紙,及時將狗排出的糞便用紙包好放到垃圾箱內,維護了園區的清潔。
      堅持發揮業主委員會的作用,增強管理的合理性
      根據《物業管理條例》的要求,物業管理是由業主和物業管理公司按照物業服務合同約定共同參與的管理行為,業主和物業管理公司同為管理的主體。
      《物業管理條例》第十五章第三款規定:業主委員會具有監督業主公約實施的職責。業主委員會是業主代表大會的執行機構,參與管理責無旁貸。對于一些傾向性問題的整改和解決,要及時向業主委員會報告,提出改進的辦法和整改的措施,經業主委員會形成決議后實施。這樣做的好處是:
      其一,轉化了管理的角度。把物業管理公司的意志和行為,變成大多數業主的意志和行為,物業管理公司接受業主委員會的授權,成為反映大多數業主意志和要求的執行層,更有利于開展工作。
      其二,增加了管理的力量。變物業管理公司單方的行為為大多數業主和物業管理公司的合力管理,管理和被管理的力量對比就會發生決定性的變化。
      其三,加大了管理力度。業主委員會從維護大多數業主的利益出發,發動業主自己管理自己,管理更有群眾基礎,更有說服力,管理的效果則可能發生質的變化。如在某小區清理高空懸物的整改中,先由業主委員會作出決定,印發宣傳提綱,然后由業主委員會成員和管理人員聯合組成工作小組,落實責任,分頭走訪,進行耐心細致的說服教育,較好地解決了少數業主隨意高空懸物的問題,既消除了事故隱患,又保持了物業外墻面的整齊整潔。
      堅持依靠政府力量,增強管理的有效性
      管理的本質是整合資源,管理之道在于借力。物業管理要依靠街道、社區、派出所、執法部門的力量,實現管理的目的,既十分必要又十分有利。
      一方面,物業管理公司只有勸阻和制止權,沒有執法權,執法必須由政府主管部門來完成;另一方面,從根本上來說,物業管理公司和政府管理的目標是一致的,物業管理公司所要解決的一些違章行為,正是政府部門所要制止的。從這個意義上說,物業管理公司是政府意志的具體落實者,為此,應該得到有關政府主管部門的支持和幫助。
      去年,筆者所在公司管理的某小區,房前的少數小花園內出現了業主種植農作物的現象,雖經說服教育,但效果不佳。為徹底解決這一傾向性問題,公司領導去街道求助,取得政府部門的支持,幾次同政府有關部門召開整治工作協調會,街道、社區、派出所等協同物業管理中心人員進行現場整治,取得了預期的效果。
      堅持運用法律武器,增強管理的嚴肅性
      物業管理公司在對少數業主的違約行為,用情、用理管理的同時,對于一些不講道理的“釘子戶”應通過法律手段,采取強制措施來解決。如對個別拒交管理費的業主,除反復講清道理外,讓其填寫欠費原因上報物業管理公司,經公司律師審定后,先發律師函,如仍拒交的則對其進行起訴。筆者所在的公司自組建以來,先后起訴29戶業主,全部收回管理費。此外,對于業主之間發生的一些物業管理糾紛,物業管理公司應盡量調解,對調解無效的,協助被侵權業主通過法律途徑予以解決。2006年上半年,筆者所在公司管理的某高層住宅小區,一個頂層的業主違規裝修,私改煙道,造成下層業主煙道不通。接到投訴后,管理人員和私改煙道業主進行溝通,效果很不理想,于是公司只好找到了綜合執法部門及工程監理人員,現場進行技術鑒定,確認頂樓業主私改了煙道,要求其整改。但這戶業主拒不執行,在無奈情況下,執法部門立案后移交法院,限期整改,使這起糾紛得以較好地解決。
      總之,要建設一個良好的物業管理小區,在硬件設備設施完善的條件下,既要有高水平的服務,又要有嚴格科學的管理。由于我國目前所處的社會經濟發展階段,業主的覺悟參差不齊,要求全部業主都自覺遵守各種約定是不可能、也不現實的。因此,對違約行為的管理將是物業管理一項長期而艱巨的任務。沒有高水平的服務,業主肯定不會滿意,而沒有嚴格的管理,小區會雜亂無序,業主同樣不會滿意。只有兩者并重,互為依托,才能真正創造一個和諧、文明的小區,促進物業的保值和增值。

     

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