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    風氣之先,變革之舞 時間;2013-07-08 10:44:16 來源:《住宅與房地產》 陳本林   點 擊:    評論數: 0

        風氣之先,變革之舞

                                           ——從我國業主大會法規政策之發展看溫州業主大會法人化之創新意義


        2013年3月8日,全國首個具有社團法人資格的業主大會在溫州市鹿城區誕生。這一“吃螃蟹”之舉,在創新社會管理和社會組織登記管理體制改革的大背景下,尤為引人矚目。央視等各媒體競相報道,全國各地業主組織也高度關注。溫州業主大會法人化試點之意義及影響如何,尚需時日,有待觀察。筆者擬從我國業主大會法規政策之發展變遷的視角,簡述溫州業主大會法人化創新之意義。

       我國的城市社區業主委員會是伴隨著改革開放帶來的社會轉型,尤其我國房屋產權制度改革,房地產市場逐步形成以后而新興出現的。目前我國各種類型的業主委員會卻無一例外是自上個世紀90 年代以來我國出臺“由國家、集體和個人三方建設住宅以推進住宅的商品化,逐步改變我國的單位福利住房體制”的政策的產物,歷經二十余年改革直至今日的結果;厥讈頃r路,冷靜地回顧與反思,或有益于更富建設性地迎接未來。


        深圳,風氣之先

        業主大會業主委員會制度的雛形最早創立于深圳,當時稱之為業主管理委員會。1988年,深圳在全國率先實施了全面住房商品化改革,拉開了政府直管公房全面改革的序幕,隨著住房制度改革和商品房市場的形成,物業管理因而產生發展,業主管理委員會應運而生。

        1991年1月22日,深圳市萬科房地產有限公司物業管理部在深圳天景花園率先推行以成立“業主管理委員會”的方式來搭建溝通平臺,創設了由業主參與小區物業管理的“業主自治與專業服務相結合”的“共管模式”,成立了全國第一家業主管理委員會。

        據陳藹貧先生文章介紹,從其與創設該制度的始作俑者和相關人士的溝通交流結果看,物業管理企業原意和初衷是通過建立業主管理委員會組織,與業主形成良性溝通機制,并與該組織共同組織各種活動,弱化和化解物業建設遺留的矛盾和糾紛問題,為物業管理工作的順利開展創造良好的環境氛圍。創設業主管理委員會,是深圳物業管理者解決當時各種復雜矛盾問題的神來之筆,也是特定歷史條件下的個別物業管理企業的偶然行為。

        業主管理委員會制度一經創立,不僅為業主、政府行政主管部門欣然接受,而且作為成功經驗迅速推廣。1994年,深圳市人民代表大會常務委員會開全國物業管理地方立法之先河,制定了全國第一個地方物業管理立法——《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》(以下簡稱“《條例》”)。該《條例》自1994年11月1日起施行,設“業主大會及管委會”專章!稐l例》第七條規定:“各住宅區可以依照本條例規定成立業主管理委員會(以下簡稱管委會)。管委會代表住宅區全體業主的合法權益,依據本條例規定、業主公約和管委會章程行使職權。”第十六條規定:“管委會經市政府社團登記部門依法核準登記后,取得社團法人資格。社會團體法人登記證簽發日期為管委會成立日期。”可見,深圳特區立法彼時即極具遠見,率風氣之先,早在1994年即率先確認業主管理委員會的社團法人資格。


       全國,立法之變

       
    1994年3月23日,建設部發布第33號令,頒布《城市新建住宅小區管理辦法》,自1994年4月1日起施行!冻鞘行陆ㄗ≌^管理辦法》第六條:規定“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會(以下簡稱管委會)。

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